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如何确定房产交易型受贿案中的“市场价格”
作者:朱义全 来源:未知 时间:2021-10-19

 
最近看到多起受贿案件,均是以房产“低买”或“高卖”交易的形式受贿,当事人对办案机关提供“明显”低于或“高于”市场价格的认定证据多不信服,导致案件上诉或申诉。“市场价格”是认定是否构成交易型受贿犯罪的前提,也是计算受贿金额的基础。查阅大量案例后发现,司法实务中各地法院生效判决中对于房产交易型受贿案中认定“交易时的市场价格”标准严重不一致,随意性较大,没有全面客观地调查相关证据证实行为人谋取利益的不当性。
根据两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《受贿意见》)第一条规定,受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件,以优惠价格购买商品的,不属于受贿。
房产交易型受贿犯罪案件中,经营者的销售优惠价格往往具有较大的随机性和任意性特点,经营者会根据交易对象的具体情况,临时确定房产价格、优惠幅度和结算方式等,优惠幅度会超过普通市场主体,同时会超过公司规定的自己职务相应的优惠权限。
用数学公式表示《受贿意见》中的规定的受贿数额,即受贿数额=交易时当地市场价格-实际支付价格。该规定提到“市场价格”“实际支付价格”和“最低优惠价格”三种价格,“实际支付价格”即履行合同过程中实际交付的货款,实践中一般有银行转账票据、收据、当事人陈述等证据证实,并无大的争议。
司法实践中争议最大的是如何确定“交易时当地市场价格”,这个关键词分为两部分,即“交易时”和“当地市场价格”。“交易时”一般理解为合同双方达成买卖合同之时,形式包括口头和书面,商品房交易属于大额交易,市场交易频率不高,每周或每月成交一单也属正常,所以不能将《受贿意见》规定的“交易时”片面地理解为合同签订当天,当然,如果当天签订买卖合同与涉案房产相近似,且达到一定数量,与涉案房产在朝向、楼层、房间布局等因素具有可比性,可以“当天”做为“交易时”,否则应将“交易时”理解为达成买卖合同前后一段合理时间。
“市场价格”一般是开发商将商品房在市场销售过程中形成的实际交易价格,房产销售过程中的价格在房产地交易过程中又分为“开盘价格”和“优惠价格”。经过对多份判决书的总结,在房产交易型受贿案件中对涉案房产“市场价格”的多种认定方式,现逐一列举并分析:
一、物价认证中心出具的鉴定意见
这是在生效法律文书中占比最大的认定涉案房产“市场价格”的方式,根据《价格认定行为规范》第五十八条规定,价格认定方法主要有:市场法、成本法、收益法、专家咨询法等。因成本法、收益法和专家咨询法的程序比较复杂,司法实践中很少采用上述三种方法,多是通过市场法对涉案房产做出价格认证。《价格认定行为规范》第五十九条规定,市场法是指通过市场调查,选择3个或者3个以上与价格认定标的相同或者类似的可比实例或者参照物,分析比较价格认定标的与参照物之间的差异并进行调整,从而确定价格认定标的市场价格的方法。
实践中,物价认证中心的工作人员在接到办案机关的委托后,一般会到房产部门调取3-5个参照物进行比较,最终确定涉案物品的价格。此种方法一般适用于常规的涉案物品价格的认定,《受贿意见》规定“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”,根据该规定,办案机关应依法确定“针对不特定人的最低优惠价格”,即在全面了解涉案房产所在楼盘的销售方式、销售价格及实际成交价格的基础上,结合每个销售单元的朝向、楼层、布局等不同因素,将涉案房产与已实际销售的价格进行比较,确定是“低买”还是“高卖”。
以“市场法”的方式选择的有限参照物,并不能体现涉案房产的价格处于所有销售价格的高低位置,更无法确定是否低于《受贿意见》中所述的“事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”。所以,物价认证中心出具的物价认证结论并不适用于房产交易型受贿案件。
二、开发商出具的开盘销售价格或在房产部门的备案价格
实践中开发商出具的涉案房产所在楼盘的开盘销售价格的方式也常见于司法案件之中,开盘价就是楼盘开盘时向市场公开的报价,具有要约的法律效果,如果开发商的报价没有得到市场的认同,便没有实际成交价格,也就形成了“有价无市”的现象,所以新商品房交易过程中,房地产开发商所设定的市场销售价并不具有决定意义,通常仅具有参考价值,备案价格同样如此,真正决定新商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。
根据《受贿意见》的规定,交易型受贿中的“市场价格”包括“事先设定的不针对特定人的优惠价格”。“事先设定”一般是指交易价格通常是由经营者预先设定的,事先确定折扣幅度,按照事先制定的程序进行销售和结算。“不针对特定人”是能够以事先设定的优惠条件购买房产的人是不特定的多数人。公职人员同样是商品房买卖市场中的主体,可以向其他市场主体一样讨价还价,享受优惠价格。办案部门应当从是否“事先设定”和“不针对特定人”两个基本方面,结合案件实际来判断国家工作人员所享受的“优惠价格”是正常市场优惠还是交易型受贿。
开发商将楼盘面向市场销售过程中,通常会事先设定一个开盘价格,同时设定一定优惠条件,如现金全款99折、老顾客介绍98折等等,这就形成了“优惠价格”。司法案例中,公诉机关一般在开盘销售价格的基础上减去对外公开的最大折扣,确定市场价格,如开盘价格为100万,减去最大折扣2万元(98折),即市场价格为98万元。实际上,所有楼盘并不是一次性将所有销售单元推向市场,对外的折扣也并不是严格依照上述“优惠价格”的开盘价格销售。笔者接触的案例,在某区的开发商在本地销售房产时对外公开宣传一次性付款98折,同时对本地区“正科级干部以上”购房打九折,如果以此方法计算市场价格,以“正科级干部”身份购买的的房产均涉嫌犯受贿罪了(暂不考虑其他犯罪要件)。
另外,新商品房交易折扣幅度不定,开发商或销售公司内部根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限,普通销售人员、销售经理、公司经理和董事长手中均有着不同的折扣权利,一般从99折到9折不等,普通的市场主体也可以通过各种渠道找到层级比较高的管理人员,或通过各种方式拿到不同程度的折扣。如果公职人员与普通市场主体一样,没有通过公权力找到层级比较高的管理人员,拿到了其他普通市场主体同样的价格,此时公职人员就不属于“特定人”,因为这个“事先设定”不公开的“优惠交易条件”同样属于正常的优惠价格,以此优惠价格购买商品的,不属于受贿。
同时,涉案房产也不定在开盘销售价格范围内,开盘价格对涉案房产并无联系。房产销售多是一个过程,大量开发商因政策或资金流原因对价格进行调整,比如在“住房不炒”的政策和迫于资金流压力而急于资金回笼的情况下,开发商会大幅下调销售价格;部分垫资建筑商手中的“顶账房”或动迁户多套“安置房”也会通过开发商销售系统进入市场流通,因种种原因,垫资建筑商和动迁户确定的销售价格一般会低于开发商确定的销售价格。
对涉案房产为尾盘的更要注意,尾盘多是朝向、采光、楼层、户型等相对较差的尾盘,也就是被挑剩下来的,经过一段时间的销售,被实践证明是很难以当初设定的报价卖出去,尤其是开发商为了尽快回笼资金急于变现时,降价是唯一的方法,尾房价格优惠也是常识,尾房可以拿到8折或更大的折扣。
如果不能有效排除上述种种情况,对没有“权钱交易”的公职人员是不公正的,不能因为具有公职身份就剥夺其房产交易中“侃价”和“捡漏”的权利。故在开盘价或备案价基础上减去对外公开最大折扣的计算方法也不科学,存在司法认定客观性与公正性缺失的危险。
三、开发商出具的平均销售价格证明或提供若干销售合同的平均价格
此种计价方式是开发商在办案部门的要求之下,出具涉案房产所在某楼盘的平均销售价格,以此确定涉案房产的市场价格,此种方法随意性很大,更不会客观,开发商出具的平均销售价格时要考虑自己的税务风险,更要考虑办案机关的“态度”,毕竟房产交易型受贿案件属于对合犯,行为人涉嫌受贿,开发商则涉嫌犯行贿罪,在此种“配合工作”基础之上确定的价格难以保证平均价格的客观准确。
四、以加权平均价格认定市场价格。
也有观点说以加权平均价格确定市场价格,加权平均价格=(A总价+B总价)/(A数量+B数量),假设以100万元销售5套A,以120万元销售10套B,则加权平均价格=(A总价+B总价)/(A数量+B数量)=(100*5+120*10)/(5+10)=113,即113万作为成交价格。笔者认为,该价格在商业运行过程中统计平均销售价格具有积极意义,但房产交易型受贿的核心是确定公职人员的购房价格是否明显低于正常的优惠价格,而商业统计中的加权平均价格与正常的优惠价格并无直接联系,也无可比性,故不应以加权平均价格确定为交易型受贿案件中的“市场价格”。
笔者认为,最客观公正的方式是以全部实际成交价格的基础上合理确定“成交价格”
商品房买卖双方通过市场自愿交易行为实际成交后形成的价格,是商品房市场价格最为准确且客观的体现,应当作为认定交易时当地市场价格这一重要事实的价格参考与评估依据。职务犯罪立案后,办案机关应调取涉案房产所在楼盘所有商品房买卖合同,将涉案房产与同期、同质、同地段商品房的销售合同进行对比,并考虑是否属于尾盘清盘降价处理的特殊情形,选取最低优惠价格为基准,如果该成交价格属于《受贿意见》规定的“商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”,便以此最低优惠价确定为“交易时的市场价格”,将公职人员实际支付价格与该成交价格进行对比,确定实际支付价格是否“明显低于”交易时的市场价格,此方法即便于办案机关举证,也避免控辩双方对于确定市场价格是否客观、合理的争论,又充分考虑了商品房交易价格的实际操作惯例,也不会引发房产交易型受贿犯罪打击面过大的问题。
(本文作者  北京刑事辩护律师朱义全
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